Probabilité d’une crise immobilière et/ou boursière en 2025-2026

Synthèse introductive

Les données actuelles suggèrent qu’une crise financière majeure en France d’ici 2025-2026 est un scénario peu probable, bien que non impossible. Les fondamentaux économiques français sont relativement résilients : la croissance, certes modeste, devrait rester positive (environ +0,7 % prévu en 2025​), l’inflation revient vers la cible (~2 % en 2024-2025​) et le chômage se maintient à un plus bas pluri-décennal. Les institutions financières françaises apparaissent solides, avec des banques bien capitalisées et des ménages à taux d’endettement fixe élevés limitant le risque immédiat de défauts en chaîne​. Pour autant, plusieurs facteurs de vulnérabilité demeurent : la dette publique et privée est élevée, les marchés boursiers ont atteint des sommets début 2025​ avec des valorisations tendues, et le marché immobilier sort d’une phase de surchauffe progressivement corrigée en 2024. Des chocs externes (hausse des taux prolongée, rechute de la croissance, escalade géopolitique ou guerre commerciale) pourraient provoquer au minimum une correction notable des actifs financiers ou immobiliers​, voire dans le pire cas une crise systémique plus grave.

En synthèse, on peut estimer que le scénario le plus probable d’ici 2026 est celui de corrections de marché modérées (baisse temporaire des actions de l’ordre de 10-20 %, ajustement des prix immobiliers de quelques pourcents) plutôt qu’un effondrement généralisé. Le risque d’une crise systémique – c’est-à-dire d’un krach entraînant une récession profonde et des défaillances bancaires – semble relativement faible dans le scénario central (peut-être de l’ordre de 10 à 20 % de probabilité sur deux ans, d’après les indicateurs actuels​). En revanche, la probabilité d’une correction de marché moins dramatique est beaucoup plus élevée (on peut la juger autour de 30-40 %, compte tenu des incertitudes) et certains analystes jugent même inévitable une phase de forte volatilité en 2025​. Le rapport ci-dessous détaille les arguments étayant ces estimations, en s’appuyant sur : les tendances économiques récentes, les prévisions des grandes institutions, les avis d’experts financiers, l’éclairage de l’histoire des crises passées, ainsi que les signaux de valorisation des marchés. Nous conclurons en distinguant bien une simple correction d’une véritable crise systémique, afin de préciser l’ampleur des risques pour 2025-2026.

Tendances économiques actuelles en France (taux, inflation, croissance, emploi, dettes)

Les conditions macroéconomiques françaises fin 2024-début 2025 présentent un tableau contrasté. D’un côté, l’inflation qui avait atteint des sommets en 2022-2023 s’est nettement modérée : elle est repassée sous les 5 % en 2023 et devrait tomber autour de 2 % dès 2024-2025​, grâce au resserrement monétaire opéré. La Banque centrale européenne a en effet remonté ses taux directeurs de façon drastique en 2022-2023, avant de marquer une pause puis d’entamer de premières baisses de taux à partir de mi-2024​. En conséquence, les taux d’intérêt du marché en France se sont stabilisés, voire orientés légèrement à la baisse : par exemple les taux des crédits immobiliers, après avoir dépassé 4 % en 2023, sont redescendus autour de 3,5 % fin 2024​. Cette détente monétaire naissante allège (un peu) le coût du crédit pour les ménages et les entreprises, et soutient la confiance des investisseurs.

D’un autre côté, l’activité économique demeure atone. Après le rebond post-Covid de 2021-2022, la croissance du PIB français a nettement ralenti en 2023 (+0,4 % environ) et fin 2024. Les prévisions pour 2025 tournent autour de +0,7 % à +1,3 %​ – un rythme faible, inférieur à la tendance historique, mais encore positif. Autrement dit, le scénario central n’est pas celui d’une franche récession : la Banque de France anticipe une croissance légèrement positive en 2025 et un retour vers ~1,2 % en 2026, évitant ainsi la récession malgré un environnement morose​. Le marché du travail reste bien orienté, avec un taux de chômage autour de 7 % au plus bas depuis les années 1980. L’emploi s’est montré robuste pendant le ralentissement : « les performances du marché du travail sont restées robustes » note le FMI​, même si la productivité stagne. La bonne tenue de l’emploi soutient le revenu des ménages et limite les défauts de paiement, ce qui est un facteur stabilisant important.

En revanche, la situation budgétaire et financière de la France constitue un point de vigilance. La dette publique avoisine 112 % du PIB et le déficit public dépassait 4,5 % du PIB en 2023​, ce qui réduit la marge de manœuvre de l’État en cas de choc économique. Le haut niveau d’endettement privé est également souvent souligné : les ménages et entreprises français figurent parmi les plus endettés de la zone euro (rapport dette/PIB supérieur à celui des autres grands pays européens​). Certes, ces ratios ont légèrement diminué depuis 2023 avec la reprise et l’inflation​, mais ils restent élevés, héritage de la longue période de taux bas. Cela signifie que la France est plus sensible à un choc de taux d’intérêt ou de crédit que ne le seraient des économies moins endettées. Toutefois, plusieurs éléments viennent mitiger ce risque d’endettement élevé :

• La trésorerie des agents économiques est encore confortable. Les entreprises non financières françaises disposent toujours de liquidités supérieures à l’avant-Covid et les ménages conservent un taux d’épargne élevé​. Ces « coussins » servent d’amortisseur en cas de choc, donnant du temps avant d’éventuelles difficultés de paiement.
• L’endettement immobilier des ménages français est quasi intégralement à taux fixe (99 % des prêts immobiliers en cours) et sur de longues durées (23 ans en moyenne)​. De ce fait, la flambée des taux depuis 2022 n’a pas entraîné de hausse brutale des mensualités pour les emprunteurs existants, ni d’explosion des défauts immobiliers. Le taux de prêts non performants dans les bilans bancaires reste proche de ses plus bas historiques (2,6 % seulement fin 2024)​. Contrairement à la crise des subprimes américaine de 2007, où des ménages surendettés à taux variables avaient fait faillite en masse, la structure des crédits en France limite ce type de risque immédiat.
• Les banques et assureurs français affichent des bilans robustes. D’après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), elles ont des niveaux de capital et de liquidité confortables et ont amélioré leurs conditions de financement​. Les stress tests menés en 2023-2024 montrent une bonne capacité de résistance du système bancaire à des scénarios adverses. En outre, les autorités maintiennent des coussins contracycliques de fonds propres (1 % actuellement) pour absorber d’éventuelles pertes.

En somme, l’état des lieux fin 2024 est celui d’une économie française fragile mais résistante. La stabilité des prix revient peu à peu, la politique monétaire devient moins contraignante, et aucun déséquilibre interne majeur (bulle de crédit incontrôlée, surrchauffe salariale, etc.) n’est apparu. Cependant, la France reste exposée à son fort endettement et surtout aux aléas extérieurs. Des taux d’intérêt durablement hauts ou un choc sur la demande mondiale pourraient faire dérailler ce scénario de “stagnation sans récession”. C’est pourquoi il faut examiner de près les prévisions des grandes institutions et leurs mises en garde sur les risques à l’horizon 2025-2026.

Prévisions des grandes institutions économiques (Banque de France, BCE, FMI, OCDE…)

Les principales institutions nationales et internationales ont récemment actualisé leurs perspectives pour 2025. Le constat général est plutôt rassurant sur la capacité de la France à éviter une crise, tout en soulignant des risques baissiers non négligeables.

• Banque de France (BdF) : Dans son Rapport sur la Stabilité Financière de décembre 2024, la BdF dresse un tableau relativement optimiste de la solidité du système financier français. Elle note que « le retour de l’inflation vers sa cible et la baisse progressive des taux directeurs […] constituent des éléments favorables pour la stabilité du système financier », et que ce dernier a su s’adapter à l’environnement de taux plus élevés depuis 2022​. Les banques et assureurs restent bien capitalisés, les entreprises disposent de trésorerie et l’épargne des ménages demeure supérieure à son niveau pré-Covid​. En clair, pas de signal alarmant du côté des institutions financières en France à ce stade. La BdF souligne néanmoins la présence de certaines « poches de vulnérabilité » chez les acteurs les plus endettés, qui resteraient exposés en cas de détérioration macroéconomique​. Sur l’immobilier résidentiel, la Banque de France estime que la correction en cours semble toucher à sa fin fin 2024 : « Si la correction du marché de l’immobilier résidentiel semble toucher à sa fin, le secteur de l’immobilier commercial continue à se détériorer. ». La légère baisse des taux depuis mi-2024 a enrayé la chute des volumes de prêts habitat et stabilisé progressivement les prix immobiliers au T2 2024​. De plus, la BdF se félicite que les normes macroprudentielles (limitation du taux d’endettement, durée des prêts, etc.) et la structure même des prêts (taux fixe) « contribuent à limiter les risques portés par ce secteur pour la stabilité financière »​ Autrement dit, même si les prix de l’immobilier ont baissé en 2023-2024, on ne décèle pas de menace systémique pour les banques ou l’économie via ce canal – du moins tant que la correction reste graduelle. En revanche, la BdF identifie un risque de marché du côté des actions. Elle note qu’en 2024 les Bourses européennes ont moins progressé que Wall Street (environ +10 % en Europe contre +28 % aux USA, tirées par quelques tech géantes)​. Les valorisations boursières américaines en particulier apparaissent très concentrées et élevées, ce qui « renforce le risque » d’une correction désordonnée à l’avenir. La BdF avertit que l’incertitude accrue (politique, économique) pourrait provoquer des pics de volatilité plus fréquents sur les marchés, avec un risque de corrections brutales si les investisseurs venaient à revaloriser soudainement les actifs risqués​. En résumé, pour la BdF : le scénario central est celui d’une résilience globale en 2025 (pas de crise endogène), mais avec une surveillance des marchés financiers à maintenir car un accès de panique ou une revalorisation soudaine des risques n’est pas exclu.
• Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : Lors de sa réunion trimestrielle de mars 2025, cet organe réunissant Bercy, la BdF et les régulateurs a confirmé le diagnostic de résilience. Il constate « la capacité de résilience des acteurs français » face aux chocs internationaux, avec un système bancaire et assurantiel en positions solides​. Le crédit aux particuliers s’est stabilisé fin 2024 (+0,2 % sur un an) et celui aux entreprises reprend légèrement (+2 % sur un an)​, signe que le pire du choc de taux est passé. Fait notable, la production de crédits immobiliers en France recommence à augmenter depuis son point bas de février 2024, atteignant 11,6 milliards € (hors renégociations) en décembre​. Cela confirme que l’immobilier résidentiel redémarre doucement après la chute d’activité de 2023. Le HCSF souligne toutefois que les ratios d’endettement ménages et entreprises, bien qu’en légère baisse, restent plus élevés qu’ailleurs en Europe​. Il maintient donc une posture prudente (coussin contracyclique à 1 % maintenu) pour parer à tout retournement de cycle​. Ici encore, aucune alerte de crise immédiate n’est émise, mais on reste vigilant sur le haut niveau de dette privée.
• Fonds Monétaire International (FMI) : Dans ses conclusions de mission 2024 (Article IV) publiées en mai 2024, le FMI anticipe une amélioration graduelle de la conjoncture française. Il prévoit une croissance du PIB réel passant de +0,8 % en 2024 à +1,3 % en 2025 portée par l’assouplissement des conditions financières et un redressement de l’investissement. L’inflation devrait retomber à 2,3 % en 2024 puis 1,8 % en 2025​, marquant la fin de la crise inflationniste. Le FMI souligne la résilience de l’économie face au resserrement monétaire et aux chocs énergétiques, tout en incitant la France à poursuivre les réformes structurelles (retraites, dépenses publiques) pour consolider sa situation budgétaire​. S’agissant des risques, le FMI juge qu’ils sont “plus équilibrés” qu’avant : son indicateur de risque de récession pour la France a reculé sur un an, signe d’une baisse de la probabilité d’une forte contraction à court terme. Cependant, les perspectives demeurent incertaines. Parmi les risques baissiers mentionnés figurent : une escalade des tensions géopolitiques (conflits) ou un ralentissement mondial abrupt pouvant frapper les exportations​. Le FMI note aussi que des tensions sociales internes ou de la fragmentation politique (par exemple en cas de blocage des réformes) pourraient miner la confiance et la consolidation budgétaire​. En matière financière, le FMI salue les mesures proactives des autorités françaises pour renforcer la stabilité bancaire, qui ont porté leurs fruits, et il encourage à continuer à atténuer les risques systémiques. Sur l’immobilier, le FMI rejoint la BdF pour constater que le marché résidentiel français traverse une « correction à la baisse ordonnée » en réponse à la hausse des taux, dans un contexte de critères de prêt prudents. La demande immobilière a fléchi du fait du renchérissement du crédit, et les prix baissent modérément, ce qui était attendu après des années de hausse. Crucialement, le FMI souligne que les prêts non performants liés à l’immobilier restent faibles en raison de la prévalence des taux fixes de longue durée​. Il considère donc que cette correction immobilière, bien que notable, ne menace pas la stabilité financière à ce stade – un point très important pour écarter le risque d’une crise bancaire type 2008.
• Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE) : L’OCDE a revu en léger baisse sa prévision de croissance pour la France en 2025, à +0,9 %​ (contre 1,2 % auparavant), alignée sur le constat d’un essoufflement de l’économie. Surtout, l’OCDE alerte sur un « risque majeur » qui pèse sur l’horizon 2025 : celui d’un regain de protectionnisme mondial​. Dans ses perspectives de décembre 2024, à deux mois de l’entrée en fonction de la nouvelle administration américaine, l’OCDE met en garde sans le nommer contre le possible retour de Donald Trump et de politiques commerciales agressives. Elle craint qu’une guerre commerciale entre grandes puissances ne vienne perturber la croissance et raviver l’inflation (hausse des prix de l’énergie ou des biens importés)​. Cet avertissement a pris tout son sens début 2025 (voir section suivante). En somme, l’OCDE ne prévoit pas de krach spontané dans son scénario de base, mais insiste sur les facteurs de risque externes qui pourraient faire dérailler la conjoncture (conflits géopolitiques, tensions commerciales internationales, etc.). Pour la France, elle recommande de continuer les réformes et de surveiller ces dangers globaux.
• Banque Centrale Européenne (BCE) : La BCE, dans ses communications fin 2024, estimait que la zone euro dans son ensemble devrait éviter la récession, avec une croissance faible mais positive en 2024-2025, et une décrue progressive de l’inflation vers 2 % d’ici 2025. Elle a néanmoins pointé des vulnérabilités financières dans son Financial Stability Review. Par exemple, la BCE a noté l’accumulation de dettes à taux variable dans certains pays et la correction notable des marchés immobiliers de plusieurs pays européens en 2023. Concernant la France, la BCE s’aligne sur les analyses nationales : elle considère le secteur bancaire français comme résilient et bien capitalisé, tout en encourageant le maintien des tampons de fonds propres pour couvrir le risque de crédit si la conjoncture se détériorait. En politique monétaire, la BCE reste vigilante à ne pas raviver l’inflation en assouplissant trop vite sa politique, ce qui signifie que les taux ne baisseront que graduellement. Ce dosage vise à soutenir l’activité sans créer de nouvelle bulle : un exercice d’équilibriste dont dépend en partie l’évolution des marchés d’actifs (actions et immobilier) en 2025-2026.

En résumé des prévisions institutionnelles : aucune des grandes organisations ne prédit une crise immobilière ou boursière en France dans son scénario central. Au contraire, elles tablent sur une croissance molle mais positive, et une stabilité retrouvée après les chocs récents. Cependant, toutes soulignent un nombre important de risques (externes pour la plupart) susceptibles de changer la donne. La Banque de France et le HCSF insistent sur la solidité actuelle du système financier français, tandis que le FMI et l’OCDE attirent l’attention sur les menaces venant de l’international (guerre commerciale, choc énergétique, etc.). On peut dire que le consensus est : pas de catastrophe en vue, mais une vigilance de tous les instants face aux facteurs de rupture potentiels.

Avis récents d’experts financiers et d’analystes de marché

Au-delà des institutions officielles, de nombreux économistes, financiers et analystes de marché se sont exprimés sur les perspectives de crise ou de krach en 2025-2026. Leurs avis, parfois divergents, éclairent les débats actuels. Voici un tour d’horizon des opinions marquantes :

Marchés boursiers : entre emballement et volatilité

Plusieurs experts mettent en avant le risque sur les marchés d’actions, qui ont connu une forte hausse jusqu’au début de 2025. Le CAC 40 parisien a ainsi atteint un nouveau sommet historique début mars 2025, dépassant même son record de mai 2024 en séance (jusqu’à 8239 points)​, avec un gain de +11 % sur les deux premiers mois de l’année​. Cette envolée, soutenue par l’anticipation des baisses de taux de la BCE et de bons résultats d’entreprises en début d’année, a surpris par son ampleur. Elle suscite logiquement des interrogations sur une possible surrévaluation du marché et le risque d’un retournement.

• Patrick Artus, conseiller économique de Natixis (et membre du Cercle des économistes), avertissait dès juin 2024 « qu’on va avoir une bulle qui va s’amplifier sur les indices boursiers »​. Selon lui, la baisse des taux attendue pourrait pousser les actions à des niveaux déconnectés des fondamentaux, créant une situation de bulle financière. Il ne croyait pas à un retour durable de l’inflation et redoutait une période d’euphorie excessive sur les marchés. Son message était donc que le risque se situe dans une hausse excessive préalable – la formation d’une bulle en 2024-2025 – qui pourrait éclater par la suite. Effectivement, fin 2024 et début 2025, on observe que certains indicateurs de valorisation du marché français atteignent des niveaux élevés : le ratio Cours/Bénéfices (PER) du CAC 40 est estimé autour de 24-25 fin 2024, bien au-dessus de sa moyenne historique (≈14-15) et même supérieur au niveau de 2007 avant la crise financière​. Un PER élevé n’implique pas automatiquement un krach, mais il signale un marché potentiellement surévalué et plus vulnérable à une correction si les résultats d’entreprises déçoivent ou si le contexte se détériore​.
• Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI, est également très prudent sur les marchés actions. En janvier 2025, il déclarait : « 2025 sera une année d’extrême volatilité sur les marchés boursiers »​. Pour lui, la situation budgétaire française (déficit élevé) et les tensions économiques globales vont créer un environnement chahuté. Il ne prophétise pas nécessairement un krach, mais une forte volatilité, c’est-à-dire des fluctuations importantes pouvant inclure des corrections brutales. En clair, les investisseurs doivent s’attendre à des hausses et baisses soudaines en 2025 plutôt qu’à une progression linéaire. Cette opinion reflète une inquiétude face aux nombreux éléments imprévisibles (banques centrales, politique américaine, etc.) qui peuvent tour à tour euphoriser ou paniquer les marchés. M. Touati note aussi que la France n’a plus beaucoup de marge de manœuvre budgétaire, ce qui pourrait inquiéter les marchés obligataires et indirectement peser sur les actions si les taux d’emprunt d’État français remontaient.
• Début avril 2025, une secousse concrète est venue illustrer ces propos. Le 7 avril, les marchés mondiaux ont connu un lundi noir avec une chute généralisée des indices : –5 % sur le CAC 40 en une seule séance, –4,5 % sur le DAX allemand, et des dégringolades encore plus marquées en Asie (–13,5 % à Hong Kong)​. La cause immédiate a été l’annonce par le nouveau président américain Donald Trump de surtaxes douanières massives (20 % contre l’Europe, 34 % contre la Chine) le 2 avril, déclenchant une véritable panique de guerre commerciale​. Sur BFM Business ce jour-là, Wilfrid Galand (directeur chez Montpensier Finance) a commenté : « On est véritablement sur un krach de marché, même si cela ne veut pas dire que le marché ne va pas remonter »​. Autrement dit, il s’agissait d’un krach éclair dû à un choc externe, qui pourrait être suivi d’un rebond technique si le conflit commercial s’apaise. Les analystes de Barclays ont parlé de « chaos » semé par « Trump 2.0 » sur les économies et les marchés mondiaux. Ce mini-krach d’avril 2025 a mis en lumière cinq grands risques identifiés par les experts pour les marchés : (1) l’escalade de la guerre commerciale et des représailles entre puissances, (2) le risque de récession mondiale en résultant​, (3) l’imprévisibilité de la politique économique américaine​, (4) le risque d’un soutien insuffisant des banques centrales (une Fed hésitante à baisser ses taux malgré la chute des marchés)​, et (5) le risque d’effondrement du secteur technologique américain, très exposé aux tarifs douaniers et dont la capitalisation domine les marchés mondiaux​. Ces risques forment un scénario du pire dans lequel les Bourses pourraient connaître une crise durable. Par exemple, la banque JPMorgan estimait en avril que sans désescalade commerciale, il y avait 60 % de risque d’une récession mondiale d’ici fin 2025​ – un pourcentage alarmant qui traduit la gravité potentielle de la situation si le conflit perdurait. Toutefois, beaucoup d’analystes parient sur un compromis et une accalmie après la tempête. Déjà fin avril 2025, des négociations semblaient s’engager pour atténuer les tarifs et éviter une guerre commerciale totale. Des cabinets comme Capital Economics tablaient sur un recul de Trump face aux marchés en détresse, estimant qu’il finirait par annoncer des accords et réduire les surtaxes avant qu’une récession ne s’installe. En effet, historiquement, les dirigeants américains cèdent souvent face à un krach boursier naissant (le fameux « Fed put » ou « Trump put »). De plus, la Fed pourrait intervenir en urgence si la correction boursière menaçait gravement l’économie, bien que dans ce cas précis, la hausse des tarifs entretenait aussi l’inflation, compliquant la tâche de la banque centrale. Finalement, le consensus chez les stratégistes est qu’un krach boursier prolongé en 2025 n’adviendrait que dans un scénario extrême combinant plusieurs chocs négatifs (guerre commerciale sans issue, erreurs des banques centrales, etc.). En revanche, des épisodes de correction ponctuels de l’ampleur de celui d’avril (–5 % à –10 %) sont jugés assez probables au gré des nouvelles et des incertitudes, conformément à l’idée d’une forte volatilité. Un gérant résumait : « Les marchés peuvent alterner euphories et paniques, mais sans catalyseur systémique (crise bancaire), on devrait éviter le pire et rester dans un cycle de corrections techniques suivies de reprises ».

Marché immobilier : atterrissage en douceur ou prolongation de la crise ?

Sur le marché immobilier français, l’année 2024 a marqué un net ralentissement après la surchauffe de 2020-2021. Les transactions ont chuté (environ 750 000 ventes en 2024 contre plus d’1 million en 2021) et les prix ont commencé à baisser. Beaucoup ont parlé de « crise immobilière » en 2023-2024, bien qu’il s’agisse surtout d’une correction cyclique après une décennie de hausse ininterrompue. Qu’en est-il des perspectives 2025-2026 ? Les avis oscillent entre une vision assez optimiste d’un atterrissage en douceur suivi d’une reprise, et une vision plus prudente soulignant les obstacles persistants.

• Les professionnels de l’immobilier observent depuis fin 2024 des signes encourageants d’un déblocage du marché. D’après la place de marché Meilleurtaux et les notaires, les taux de crédit qui avaient atteint ~4 % à l’automne 2023 ont légèrement reflué à ~3,5 % fin 2024​(imop.fr), ce qui redonne un peu de pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs. En outre, les prix affichés ont été revus à la baisse dans de nombreuses villes, de l’ordre de –5 % à –10 % sur un an en moyenne fin 2024​. Cette baisse des prix, combinée à des taux stabilisés, a commencé à réattirer des acheteurs sur le marché​. Les primo-accédants en particulier profitent de la correction pour revenir en position de force dans les négociations. Selon un bilan des notaires de France, « en France métropolitaine, les prix des logements anciens baissent pour le quatrième trimestre consécutif sur un an, à -5 % au 2ᵉ trimestre 2024 », marquant la fin de la hausse ininterrompue​. Autrement dit, le marché immobilier français a atterri après son pic de 2022. Plusieurs facteurs portent à croire que le pire est passé pour l’immobilier : le gouvernement a mis en place ou prolongé des mesures de soutien (nouveau prêt à taux zéro recentré sur les zones tendues, aides à la rénovation énergétique, etc.)​ qui peuvent stimuler la demande solvable en 2025. L’inflation ayant baissé et les salaires légèrement augmenté, le revenu disponible des ménages se redresse un peu, ce qui aide à absorber le choc des taux élevés. Enfin, la culture française de la propriété reste forte : beaucoup de ménages qui avaient différé leur projet d’achat en 2023 pourraient revenir si les conditions se stabilisent. Ainsi, certains analystes sectoriels anticipent « une reprise du marché immobilier français dès le 2ᵉ trimestre 2024 », l’économie plus dynamique soutenant de nouveau la demande. Ce scénario verrait les prix se stabiliser courant 2025, voire un léger rebond en 2026 (de l’ordre de +1 à +3 % par an) si les taux diminuent suffisamment. En somme, un atterrissage en douceur suivi d’une reprise modérée, sans casse majeure.
• Cependant, nombre d’économistes immobiliers tempèrent cet optimisme en rappelant que la crise de 2023-2024 a des causes structurelles qui ne disparaîtront pas du jour au lendemain. Parmi les défis persistants : un effondrement du neuf. Les mises en chantier de logements neufs se sont effondrées en 2023 (–20 % environ) et sont tombées à un niveau historiquement bas fin 2024, en raison à la fois du coût élevé des matériaux, des nouvelles normes environnementales strictes (RE2020) et de la frilosité des promoteurs​imop.fr. La fin programmée de certains dispositifs fiscaux incitatifs (loi Pinel fin 2024) risque d’affaiblir encore l’investissement locatif neuf​imop.fr. Cette chute de l’offre nouvelle pourrait à moyen terme sous-alimenter le marché et maintenir une tension sur les prix des logements de qualité (une pénurie relative qui stabilise les prix, paradoxalement). De plus, l’incertitude économique reste élevée : si la France ou l’Europe retombent en récession, la confiance des ménages s’érodera et beaucoup reporteront leurs achats immobiliers, ce qui prolongerait la baisse des volumes​imop.fr. Même sans aller jusqu’à la récession, le niveau de confiance est actuellement fragile – on l’a vu avec les troubles sociaux (inflation, réforme des retraites) qui ont refroidi certains acheteurs en 2023. Enfin, l’accès au crédit demeure restrictif : les banques, soumises aux règles du HCSF (taux d’endettement maximal 35 %, durée ≤ 25 ans), continuent d’appliquer des critères stricts et un taux d’usure qui a pu bloquer des profils plus risqués​imop.fr. Cette prudence des banques limite la reprise, notamment pour les jeunes ménages modestes. Beaucoup d’observateurs estiment que tant que les taux hypothécaires resteront autour de 3-4 %, le marché restera segmenté : seuls les emprunteurs au profil solide pourront acheter, ce qui ralentit la dynamique globale.
• Des économistes internationaux rappellent aussi que les prix immobiliers français restent élevés au regard des revenus. Durant la dernière décennie de taux bas, les prix ont augmenté plus vite que les salaires, poussant les indicateurs d’accessibilité à des niveaux tendus. Par exemple, l’OCDE avait indiqué en 2021 que la hausse des ratios prix/loyer laissait penser à une surévaluation du marché du logement en France et en Europe​oecd.org. Le FMI notait également qu’en cas de choc immobilier, la croissance économique est en moyenne bien plus faible – signe que l’immobilier peut amplifier les récessions​senat.fr. On peut donc se demander si la baisse modérée de 5-10 % observée en 2024 suffit à purger cette surévaluation, ou s’il reste une bulle résiduelle. Une étude du Crédit Agricole en 2012 jugeait déjà les logements anciens surévalués de ~25 % en France​le-pret-immobilier.com ; depuis, les prix ont encore monté. Cela suggère qu’il y a peut-être encore de la marge de baisse sans tomber dans des valorisations “cheap”. Certains experts immobiliers estiment ainsi qu’une baisse totale de l’ordre de 15 % des prix réels entre 2023 et 2025 serait nécessaire pour réaligner les prix sur la capacité d’emprunt moyenne des ménages. À mi-2025, on n’en est qu’à la moitié de ce chemin. Le risque serait qu’en l’absence de baisse suffisante, le marché reste bloqué (peu de ventes, prix « figés » trop haut) – une forme de crise larvée mais pas forcément un krach brutal.

En somme, le consensus des experts de l’immobilier est plutôt que la situation devrait se stabiliser en 2025, sans effondrement général. La baisse des prix constatée (-5 à -10 %) est jusqu’ici assez ordonnée et pourrait s’arrêter si les taux baissent et que l’économie tient. Néanmoins, le secteur immobilier reste fragile : le neuf est en crise, l’ancien redémarre très lentement, et tout choc (hausse du chômage, remontée des taux obligataires, etc.) pourrait raviver la baisse. On ne décèle pas de prophétie de krach violent comme en Espagne 2008 ou aux USA 2007, essentiellement grâce aux spécificités françaises (peu de subprimes, pas de surconstruction massive, prêts à taux fixe protégeant les ménages). Les risques sont donc plus d’un marché en berne prolongé (correction durable) que d’un crack soudain déstabilisant tout le système financier.

Comparaisons historiques avec des périodes pré-crise

L’histoire des dernières décennies montre que les crises immobilières ou boursières surviennent souvent après des phases d’excès et de déséquilibres comparables à certains aspects de la situation actuelle. Il est instructif de comparer la période 2024-2025 à quelques épisodes antérieurs afin de mieux cerner ce qui pourrait se passer en France.

• Début des années 1990 : Cette période a connu une crise immobilière dans plusieurs pays européens (éclatement de bulles au Royaume-Uni, dans les pays nordiques, etc.). En France, la fin des années 80 avait vu un fort boom immobilier alimenté par des crédits bon marché et des avantages fiscaux, conduisant à un haut de cycle en 1991​senat.fr. Par la suite, les prix ont décru lentement mais sûrement pendant la récession du début des années 90, pour atteindre un point bas vers 1998​senat.fr. On estime que les valeurs immobilières à Paris ont chuté d’environ 10 à 15 % en termes nominaux entre 1991 et 1998 (davantage en termes réels compte tenu de l’inflation). Cette correction étalée sur plusieurs années a été douloureuse pour les propriétaires (perte de valeur) mais elle n’a pas engendré de crise bancaire systémique en France. Comparativement, au même moment, des pays comme les Pays-Bas ont subi une correction plus brutale : la bulle hollandaise des années 80-90 a éclaté et, après 2008, les prix néerlandais ont chuté de plus de 20 % tandis que la dette des ménages explosait à 133 % du PIB, provoquant une véritable crise économique​le-pret-immobilier.com. La France a donc connu dans les 90s une crise immobilière modérée, sans effondrement généralisé. Ce précédent suggère qu’une baisse progressive des prix de l’ordre de 10-15 % n’implique pas forcément un scénario catastrophe, surtout avec des banques prudentes.
• Bulle internet et krach boursier de 2000-2003 : La fin des années 90 a vu une euphorie sur les valeurs technologiques (dot-com), qui a entraîné le CAC 40 à un record absolu (autour de 6900 points en septembre 2000). Le krach de l’an 2000 a fait chuter les bourses mondiales de près de 50 % en deux ans. En France, le CAC 40 est retombé sous 3000 points en 2003. Pourtant, cette débâcle boursière ne s’est pas transformée en crise économique profonde pour la France : la récession de 2001-2002 a été courte et modérée (le PIB français a même légèrement augmenté en 2001). Les banques n’ont pas fait faillite car ce krach était essentiellement boursier (éclatement d’une bulle d’actions survalorisées) sans provoquer d’impayés massifs. On peut donc parler d’une grosse correction de marché sans crise systémique. C’est typiquement le genre de scénario que la France pourrait revivre : un krach boursier sectoriel (par exemple si la bulle technologique ou IA actuelle éclatait) ferait mal aux investisseurs, mais le système financier pourrait l’absorber sans s’écrouler. Notons que le PER du CAC 40 dépassait 27 à l’époque fin 1999, signe d’exubérance​boursorama.com, à comparer au ~24 actuel. La situation présente a des analogies (valorisations élevées, concentration sur quelques valeurs stars), d’où l’importance de rester vigilant.
• Crise financière mondiale de 2008-2009 : C’est la référence en matière de crise systémique récente. Partie du secteur immobilier américain (subprimes), elle s’est propagée aux banques puis à l’économie réelle. La France a été affectée via la chute du commerce mondial et la panique financière générale, malgré un système bancaire domestique moins aventureux. Que s’est-il passé concrètement en France ? Sur le plan boursier, le CAC 40 a perdu plus de 40 % en 2008 (passant d’environ 5600 points début 2008 à 3100 fin 2008). Sur le plan immobilier, on a assisté à un net coup d’arrêt : les transactions immobilières se sont effondrées de 800 000 en 2007 à ~550 000 en 2008 (-30 %) et les prix moyens ont baissé d’environ 8 % en 2008​guideducredit.com. Le volume de nouveaux prêts immobiliers a chuté de 21 % la même année​guideducredit.com. C’était donc une véritable correction immobilière (particulièrement sur les volumes). Cependant – fait important – la baisse des prix est restée limitée (quelques pourcents, et seulement pendant 5 trimestres​insee.fr), bien loin de l’effondrement observé aux États-Unis ou en Espagne à la même époque. Mieux, dès 2009-2010, le marché français a rebondi : les prix immobiliers ont regagné +12 % entre 2009 et 2011 et les transactions sont revenues à 800 000 par an en 2011​guideducredit.com, effaçant la parenthèse de la crise des subprimes. Ce rapide rétablissement s’explique par les mesures de soutien (prêt à taux zéro renforcé, baisse des taux directeurs, plan de relance) et par la perception de l’immobilier comme valeur refuge en temps de crise​guideducredit.com. Cette expérience de 2008 montre qu’une crise mondiale majeure peut toucher la France (bourse en chute, ventes bloquées) sans provoquer l’écroulement du marché immobilier domestique. En effet, aucune banque française n’a fait faillite en 2008-2009 (même si certaines ont été aidées), et les ménages français n’ont pas abandonné massivement leurs logements. On a donc évité une crise immobilière nationale type années 90, grâce à l’action rapide des pouvoirs publics et au profil prudent des emprunteurs (peu de subprimes).
• Crise des dettes souveraines 2011-2012 : Consécutive à 2008, cette crise a frappé la zone euro lorsque la méfiance des marchés s’est portée sur les dettes publiques (Grèce, etc.). En 2011, les bourses européennes ont de nouveau chuté (le CAC 40 a perdu ~20 % en quelques mois). La France a vu sa signature financière sous pression (perte du triple A en 2012). Toutefois, là encore, ça n’a pas dégénéré en crise interne majeure, grâce à l’intervention de la BCE (« Whatever it takes » de Draghi en 2012) qui a rassuré sur l’euro. Sur l’immobilier français, cette période n’a quasiment pas laissé de trace : les prix ont continué à monter légèrement jusqu’en 2012 avant de stagner. Preuve qu’une crise financière ciblée (dettes publiques) n’affecte pas nécessairement l’immobilier domestique, tant que le crédit immobilier reste disponible. La leçon de 2011-2012 est que c’est surtout la confiance dans la monnaie et la solvabilité de l’État qui était en jeu – ce qui pourrait re-devenir pertinent si la France ne réduit pas ses déficits. À ce titre, la BdF a récemment noté un léger écartement du spread OAT/Bund (taux français un peu plus haut que l’allemand) en 2024 lié aux incertitudes politiques françaises, tout en soulignant que les investisseurs gardent confiance dans les institutions européennes pour l’instant​ À surveiller pour 2026 : une crise de confiance budgétaire pourrait rehausser fortement les taux d’emprunt de l’État et indirectement renchérir tous les crédits (mécanisme de contagion aux taux privés).
• Crise pandémique de 2020 : Dernier choc en date, l’arrivée du Covid-19 a provoqué en mars 2020 un krach boursier éclair (–38 % sur le CAC 40 en un mois) suivi d’une récession économique historique au printemps 2020. Néanmoins, grâce au soutien monétaire et fiscal sans précédent, les marchés ont rebondi en quelques semaines et l’année 2020 s’est même soldée par une hausse annuelle sur certains indices américains. En France, l’immobilier a d’abord été paralysé (confinements oblige) puis est reparti de plus belle dès l’été 2020, atteignant des records de ventes en 2021. Ce précédent montre la capacité des autorités à endiguer une panique et éviter une crise durable via des mesures fortes (taux zéro, « quoi qu’il en coûte »). Bien sûr, une pandémie est un cas particulier, mais cela a renforcé l’idée qu’un krach boursier seul n’est plus aussi dévastateur qu’avant, du moins si les banques centrales agissent vite.

En comparant ces épisodes, on constate que :

• Une simple correction de marché (1987, 2000, 2011, 2018…) survient relativement fréquemment sans provoquer de désastre économique prolongé. La bourse française a connu de nombreux accès de faiblesse (–10 %, –20 %) qui, avec du recul, apparaissent comme des ajustements temporaires. Les cours finissent par remonter, et l’économie réelle n’est pas trop affectée, notamment si le système bancaire demeure sain. Par exemple, le krach d’octobre 1987 (–30 % en quelques jours aux USA, un peu moins à Paris) a été spectaculaire sur le moment mais n’a pas causé de récession en France. De même, la correction de ~–15 % en fin d’année 2018 (crainte d’un ralentissement chinois et de hausses de taux US) a été effacée en quelques mois en 2019.
• Une crise systémique véritable implique généralement un enchaînement de défaillances et un impact macroéconomique sévère (récession profonde, chômage en forte hausse). En France, la seule crise vraiment systémique de l’ère moderne fut celle de 2008-2009, où l’on a frôlé une déroute bancaire mondiale. Mais même à ce moment-là, le marché immobilier français a relativement bien résisté comparativement à d’autres pays. Cela tient à des raisons structurelles : une moindre spéculation immobilière, une démographie favorable (besoins de logement constants), et l’intervention étatique. À l’inverse, dans des pays comme l’Espagne ou l’Irlande, l’éclatement de leur bulle immobilière en 2008 a dévasté leur secteur bancaire et plongé leur économie dans une longue crise (PIB en chute de ~10 %, chômage >20 %). La France n’avait pas ce profil extrême et ne l’a toujours pas aujourd’hui.

En conclusion de la perspective historique, la situation actuelle – avec un marché immobilier qui corrige modérément et une bourse à des niveaux élevés – évoque davantage un cycle de correction classique qu’une prélude inévitable à un crash majeur. Il faudrait un choc aggravant (comparable à la faillite Lehman de 2008 ou à une explosion incontrôlée des taux) pour basculer dans un scénario noir. À défaut, l’histoire suggère plutôt un ajustement progressif, potentiellement heurté (quelques soubresauts boursiers) mais sans écroulement général.

Signaux de surévaluation ou de fragilité sur les marchés français

Enfin, il convient de passer en revue les indicateurs de valorisation des marchés financiers et immobiliers français en ce début 2025, afin de détecter d’éventuels signes de bulle ou de faiblesse structurelle. Ces signaux d’alerte peuvent éclairer sur la probabilité d’une simple correction ou d’une crise plus grave.

Sur le marché boursier (CAC 40) : plusieurs éléments laissent penser que le marché est cher et potentiellement fragile face à de mauvaises nouvelles. Le ratio PER (Price/Earnings) du CAC avoisine 24-25 actuellement, nettement au-dessus de sa moyenne de long terme (≈15). Comme mentionné, de tels niveaux élevés ont précédé par le passé des phases de correction : PER > 27 en 2000 avant l’éclatement de la bulle Internet, ~20 en 2007 avant la crise mondiale​. Aujourd’hui, le PER n’est pas aussi extrême qu’en 2000, mais il témoigne d’une certaine surévaluation des actions françaises, d’autant que les bénéfices des entreprises du CAC ont reculé de –13 % en 2024 (à ~129 milliards €)​. En d’autres termes, les cours ont monté début 2025 alors même que les profits 2024 baissaient – ce décalage peut difficilement se prolonger indéfiniment. Soit les résultats rebondissent fortement en 2025, soit les cours risquent de s’ajuster à la baisse.

Par ailleurs, le marché français est concentré sur quelques secteurs vedettes : le luxe (LVMH, Hermès…), l’énergie (TotalEnergies) et les banques/assurances. Les valeurs du luxe en particulier ont énormément contribué à la hausse du CAC ces dernières années, portées par la demande mondiale. Or, ce pari sur un nombre limité de valeurs est un facteur de vulnérabilité : si un choc spécifique touche ces secteurs (par exemple un ralentissement brutal en Chine qui affecterait le luxe, ou une taxation exceptionnelle sur l’énergie), l’indice pourrait chuter disproportionnellement. La Banque de France souligne « la forte concentration des valorisations sur un nombre réduit de valeurs » comme facteur de risque accru de correction​. Aux États-Unis, ce problème est criant (les 7 plus grosses techs dominent le S&P 500). En France, il est présent à échelle moindre, mais bien réel. Le marché dérivé indique aussi une certaine nervosité : l’indice de volatilité implicite (V2X Europe) reste modéré (~15-20), mais les volumes de couverture (options put) ont augmenté, signe que les investisseurs se protègent davantage qu’il y a un an. Enfin, on peut ajouter que l’environnement de taux d’intérêt réels redevenus positifs offre désormais des alternatives aux actions (obligations, livrets à 3 %), ce qui pourrait limiter les flux entrants en Bourse et exposer le marché à un retrait de liquidités en cas de stress.

Sur le marché immobilier résidentiel : après des années d’euphorie (hausse ininterrompue de ~+30 % en France entre 2015 et 2022), les signaux de surévaluation se sont multipliés, expliquant la correction actuelle. Les indicateurs classiques comme le ratio prix/revenu et prix/loyer se situaient en 2022 à des niveaux historiquement hauts, parmi les plus élevés d’Europe. L’OCDE estimait que les prix français étaient surévalués d’environ 20 % par rapport aux loyers en 2021​. Le taux d’effort (part du revenu consacrée à l’achat) a grimpé à plus de 33 % en moyenne, seuil qui limite mécaniquement la capacité d’achat des ménages. Ces signes d’emballement ont commencé à se résorber avec la remontée des taux : désormais, la croissance des prix est négative. Néanmoins, les logements restent coûteux en France par rapport aux revenus moyens, ce qui suggère que la correction pourrait continuer. D’un point de vue de stabilité financière, on surveille aussi la dette des ménages : elle atteint ~68 % du PIB, ce qui est élevé mais encore gérable tant que les taux des crédits existants sont fixes. La qualité du crédit immobilier octroyé ces dernières années est bonne (apport personnel significatif, taux fixes bas, stress tests obligatoires dans les banques). Cela signifie que même si les prix immobiliers baissent, on ne s’attend pas à une vague de défauts ou de ventes forcées, car les propriétaires ne subissent pas de flambée de leurs mensualités et ont pour la plupart une situation financière saine. Le taux de défaut immobilier reste sous 2 % comme vu plus haut. En revanche, la fragilité se situe plutôt du côté des professionnels de l’immobilier : les promoteurs et constructeurs subissent de plein fouet la chute du neuf, certains pourraient faire faillite (on a vu des grands promoteurs britanniques vaciller en 2023, par exemple). De même, les foncières cotées (immobilier commercial) ont vu leurs cours chuter de 30-40 % depuis 2022, reflet d’une crise dans le commercial (bureaux vides, e-commerce concurrençant les commerces physiques). La BdF note que l’immobilier commercial français a connu une « forte baisse des prix » en 2023 et que cela a tendu la liquidité de certains fonds immobiliers non cotés​. Heureusement, l’exposition des banques à l’immobilier commercial reste limitée en France et surtout domestique​, donc un krach des bureaux à La Défense n’entraînerait pas nos banques (ce serait davantage un problème pour les investisseurs institutionnels et assureurs). En résumé, côté immobilier : surévaluation en cours de résorption et secteur du neuf fragile, mais peu de risques de boule de neige financière tant que le chômage ne flambe pas.

Dettes et crédit : Un dernier mot sur les marchés de crédit et la dette publique, qui peuvent être le détonateur d’une crise financière. Pour l’instant, les spreads de crédit des entreprises françaises restent historiquement bas – signe d’une confiance des investisseurs obligataires​. Même les obligations « high yield » (à haut risque) ont vu leurs primes diminuer en 2024​. Cela indique que les marchés ne pricent pas (n’anticipent pas) de vague de défauts majeure des entreprises françaises. Les défauts ont certes augmenté en 2023-24 (rattrapage post-Covid) mais restent gérables. Si la conjoncture se dégrade, ces spreads pourraient s’écarter, mais on part d’un point favorable. Du côté de la dette souveraine française, les investisseurs continuent de l’acheter sans exiger de prime excessive : l’OAT 10 ans tourne autour de 3 % (mi-2025), soit à peine 50 points de base au-dessus du Bund allemand​. Il n’y a pas de défiance marquée envers la signature de l’État français pour l’instant – en partie grâce au soutien implicite de la BCE. Cependant, la BdF a averti que la détérioration de la trajectoire budgétaire avait commencé à élargir légèrement l’écart OAT/Bund, rapprochant la France de l’Italie sur les marchés​. Un dérapage des finances publiques ou une crise politique pourrait donc accentuer ce spread. Si les taux français montaient fortement, les répercussions se feraient sentir sur l’ensemble des taux privés, d’où l’importance de maintenir la confiance. Le Haut Conseil a insisté sur la nécessité d’une clarification de la trajectoire des finances publiques pour préserver de bonnes conditions de financement dans l’économie​. Ce point est crucial pour 2026, car si d’ici là la France n’a pas réduit son déficit et que la BCE a cessé ses achats d’actifs, on pourrait assister à des tensions obligataires. Un stress sur la dette publique est un scénario de crise possible (pensez à 2011), même s’il semble lointain pour l’instant.

Évaluation du risque de crise en 2025-2026 : correction ou crise systémique ?

À la lumière de tous ces éléments, il est possible de quantifier de façon approximative le risque de crise immobilière et/ou boursière en France pour les deux années à venir. Il faut au préalable bien définir ce que l’on entend par « crise » :

• Une simple correction de marché se traduit par une baisse significative mais contenue des prix des actifs, sans effondrement du système financier. Par exemple, un recul de –10 % à –20 % des indices boursiers ou de quelques pourcents de l’immobilier sur un an relève de la correction normale dans un cycle économique. Ce type de baisse, quoique douloureux pour certains investisseurs ou propriétaires, ne provoque pas l’écroulement des banques ni une récession profonde. Historiquement, de telles corrections se produisent fréquemment (tous les 5-10 ans sur les marchés actions) et peuvent même être saines pour éliminer les excès. Dans une correction, on n’observe pas de panique généralisée durable ni de contagion à l’ensemble de l’économie : les prix baissent, puis se stabilisent et finissent par remonter après quelques trimestres ou années. Exemple : la baisse de ~8 % des prix immobiliers français en 2008 n’a été qu’une correction passagère suivie d’un rebond​, tout comme la chute de –20 % du CAC en 2011 a été rattrapée en 2012-2013 sans casse structurelle.
• Une crise systémique désigne une situation où le fonctionnement du système financier est gravement perturbé, menaçant l’économie réelle. Concrètement, cela implique des pertes massives pour les institutions (banques en faillite ou au bord, fonds d’investissement fermant, etc.), un assèchement du crédit disponible (les banques ne prêtent plus, les marchés obligataires se ferment) et souvent une récession majeure avec forte hausse du chômage. Sur le plan des actifs, une crise systémique se manifeste par des chutes de prix très importantes : typiquement, >30-40 % de baisse sur les actions, et >20 % de baisse durable sur l’immobilier, couplées à des vagues de défauts (ménages insolvables, entreprises en faillite). Exemple : la crise de 2008-2009 correspond à ce cas – effondrement boursier mondial de ~50 %, chute de l’immobilier de 20-30 % dans les pays touchés, et nécessité d’injections massives de capitaux publics pour sauver les banques. C’est ce scénario du pire que tout le monde craint mais qui heureusement est rare. En France, même 2008 n’a été que partiellement systémique (les banques ont souffert mais ont tenu, et l’immobilier n’a que modérément baissé). On peut estimer qu’une véritable crise systémique toucherait la France si, par exemple, le CAC 40 perdait la moitié de sa valeur et que plusieurs grandes banques françaises se retrouvaient en difficulté de liquidité, entraînant un gel du crédit et une contraction du PIB de plusieurs points. Ce n’est pas le cas dans les projections actuelles.

Établir une probabilité chiffrée pour ces scénarios reste délicat, mais on peut s’appuyer sur les analyses précédentes :

• Risque d’une simple correction (scénario “moyen”) : Ce risque est relativement élevé car il correspond à l’hypothèse que l’économie continue sur sa trajectoire molle, sans accident majeur, mais que les marchés ajustent les excès de valorisation. Compte tenu des éléments réunis, on peut évaluer à environ 40-50 % la probabilité qu’un repli significatif des marchés se produise d’ici fin 2026, sans aller jusqu’à la catastrophe. Cela inclut par exemple : une chute du CAC 40 d’une amplitude de l’ordre de 10-20 % à un moment donné (peut-être en 2025 lors d’un épisode de resserrement monétaire ou de mauvaise nouvelle économique), ou une poursuite modérée de la baisse immobilière (quelques pourcents de moins sur les prix en 2025, prolongeant la correction de 2024). Un tel scénario de marchés chahutés est cohérent avec les propos de Marc Touati sur la volatilité attendue​ Il ne remettrait pas en cause la stabilité d’ensemble : les ménages solvables continueraient de rembourser leurs prêts (peu de défauts grâce aux taux fixes), et les entreprises solides continueraient d’investir, soutenues éventuellement par la baisse des taux. Une correction boursière modérée pourrait même être absorbée assez bien, sachant que la BCE dispose encore de marges pour baisser ses taux et que l’État pourrait soutenir la demande au besoin. En bref, un scénario chahuté mais contrôlé. C’est sans doute le scénario le plus probable si l’on suit les prévisions du FMI, de la BdF, etc., qui tablent sur une absence de récession mais soulignent un risque de soubresauts de marchés​.
• Risque d’une crise systémique (scénario “noir”) : Ce risque-là, au vu des informations actuelles, semble faible mais non nul. On pourrait le quantifier autour de 10-20 % de probabilité sur l’horizon 2025-2026. En d’autres termes, peut-être une chance sur six qu’un enchaînement défavorable provoque une véritable crise. Cette estimation intègre la possibilité de chocs externes majeurs. Par exemple, si la guerre commerciale US-Chine devait s’aggraver et se prolonger sans solution, JPMorgan évaluait à 60 % le risque d’une récession mondiale en 2025​ – or une récession mondiale, couplée à une hausse des coûts due aux tarifs, pourrait bien enclencher une crise financière (entreprises en faillite, etc.). De même, un scénario de crise géopolitique sévère (par exemple une extension du conflit en Ukraine ou une crise à Taïwan) pourrait faire dérailler l’économie européenne. Ces scénarios ne sont pas centraux, mais on ne peut pas les exclure. En interne, le principal catalyseur d’une crise systémique serait une spirale négative entre dettes, banques et économie : par exemple, si la France perdait la confiance des marchés sur sa dette publique, qu’elle ne pouvait plus emprunter aisément, cela impacterait les banques (grosses détentrices de titres d’État) et le crédit à l’économie, provoquant une récession, etc. Ce type de crise auto-réalisatrice a été évité en 2012 grâce à la BCE, et on peut penser qu’en 2025-2026 les filets de sécurité (BCE, MES, etc.) fonctionneraient encore pour éviter une débâcle d’un pays comme la France. On peut donc assigner une probabilité relativement faible à ce scénario noir. Le FMI considère d’ailleurs que dans l’ensemble, « le solde des risques penche vers le défavorable » mais sans excès, et note la baisse de l’indicateur de risque de récession – ce qui sous-entend que la probabilité d’un crash type 2008 reste perçue comme réduite actuellement.

En combinant ces éléments, on peut proposer une estimation résumée du risque :

• Probabilité d’une correction de marché notable d’ici fin 2026 (bourse en baisse >10% ou immobilier -5% et plus) : ≈ 40 % (risque modéré à assez élevé). C’est le scénario d’ajustement non catastrophique, qui pourrait survenir par intermittence. Beaucoup d’analystes le jugent même quasi inévitable étant donné les incertitudes (par ex. épisode de panique en 2025 puis reprise). Il correspondrait à un ralentissement économique plus marqué que prévu (croissance flirtant avec zéro), sans bascule franche en récession grâce aux interventions des autorités. Ce scénario serait une alerte sans crash total – douloureux pour les investisseurs, mais gérable.
• Probabilité d’une véritable crise financière systémique en 2025-2026 : ≈ 15 % (faible). Autrement dit, un scénario à 1 chance sur 6-7. Cela recouvre l’éventualité d’un enclenchement de plusieurs chocs simultanés : par exemple, une forte récession mondiale couplée à une crise de la dette italienne ou française, ou une crise bancaire importée d’un autre pays. Si, par hypothèse, une grande banque européenne faisait faillite (à l’image de Credit Suisse en 2023) et semait la panique, la probabilité d’un emballement systémique augmenterait. Mais les régulateurs ont montré récemment qu’ils savaient circonscrire ce genre d’événement (rachat forcé de Credit Suisse par UBS, etc.). De même, une crise immobilière d’ampleur nationale (>20 % de baisse des prix, explosion des défauts) a une probabilité très limitée grâce au système de taux fixes et au fait que la tendance actuelle est à un atterrissage progressif. Bref, sauf rupture brutale, la France devrait pouvoir éviter une crise systémique. On peut noter qu’en avril 2025, en plein stress de guerre commerciale, les marchés intégraient ce risque : l’indicateur de MarketWatch cité précédemment donnait 60 % de risque de récession mondiale si rien n’était fait​, mais ce pourcentage retombe fortement (sans doute sous 20 %) dès lors que des négociations et des soutiens monétaires sont envisagés​. Cela illustre bien que les risques systémiques dépendent énormément des réactions de politique économique.

Pour différencier concrètement correction vs crise, prenons un exemple chiffré : imaginons qu’en 2025 la bourse chute de 15 % et l’immobilier de 5 % – c’est une correction. Certes, il y aurait une contraction de richesse (effet patrimoine négatif), peut-être une légère récession technique, mais pas d’écroulement : la plupart des entreprises continueraient à se financer, et les ménages conserveraient leur emploi en majorité. En revanche, une crise systémique verrait des baisses deux à trois fois plus fortes, couplées à une panique financière : par exemple, CAC 40 –50 % et immobilier –15 % sur deux ans, avec envolée du chômage au-delà de 10 %. Ce n’est pas du tout le scénario privilégié par les données actuelles ou les experts, sauf à imaginer le pire des cas.

Conclusion

En conclusion, le risque d’une crise immobilière et/ou boursière majeure en France en 2025-2026 paraît contenu, mais la volatilité et les corrections de marché sont à prévoir. Les fondamentaux économiques (inflation en baisse, croissance faiblarde mais positive, emploi robuste) et la résilience du système financier français (banques solides, ménages à taux fixes, autorités vigilantes) militent contre l’hypothèse d’un krach généralisé. Les grandes institutions comme la Banque de France ou le FMI n’anticipent pas de scénario catastrophe et soulignent au contraire la capacité d’absorption de notre économie​. Cependant, de nombreux facteurs de risque externes pourraient provoquer des secousses : la montée du protectionnisme (risque pointé par l’OCDE​, concrétisé un temps par Trump), les tensions géopolitiques, ou encore la cherté actuelle de certains actifs (actions françaises au PER élevé​, immobilier encore peu accessible malgré la correction​). Il est donc très plausible que la période 2025-2026 soit marquée par au moins une correction de marché, c’est-à-dire une baisse notable mais non dévastatrice soit de la bourse, soit de l’immobilier, soit des deux – sans que cela dégénère en crise financière systémique.

On peut estimer en synthèse : Risque d’une correction modérée : ~40 % ; Risque d’une crise systémique majeure : ~15 %. Ces chiffres, bien sûr approximatifs, se justifient par l’ensemble des analyses et comparaisons développées ci-dessus. Comme le disait un analyste, « les marchés financiers détestent l’incertitude, mais tant que les fondamentaux tiennent, on aura des frayeurs plus que des catastrophes ». Pour la France, 2025 pourrait apporter son lot de frayeurs (volatilité élevée, comme l’annoncent certains​), mais les chances sont bonnes pour éviter une catastrophe à la 2008. La différence entre une simple correction et une crise systémique tient au degré de contagion et de perturbation durable : la première relève d’un ajustement temporaire des prix, la seconde d’une perte de confiance généralisée. Au vu des informations disponibles, la France semble plutôt s’orienter vers un atterrissage contrôlé de ses excès (immobilier, inflation) – ce qui n’exclut pas quelques turbulences – qu’une chute libre incontrôlée.

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